Guia para no pagar expensas en Buenos Aires

En este artículo vas a encontrar información útil para evaluar qué hacer con el pago de las expensas, conocer los precios y promedios por barrios y además algunas sugerencias para saber cómo proceder ante situaciones extraordinarias siendo inquilino.

Las expensas en la Ciudad de Buenos Aires: una problemática que desvela y acompaña las preocupaciones de los porteños.

Últimas estadísticas informan un aumento del 39,8 % de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires, entre mayo del año pasado y mayo 2016. Se estiman además nuevos aumentos sujetos a la inflación, los tarifazos y las paritarias que suponen aumentos de sueldo a los empleados encargados de edificio. Para este segundo semestre se estima que llegando a Noviembre de 2016, las expensas habrán aumentado de forma escalonada un 25% correspondiente a los aumentos salariales más un 8 % por subas inflacionarias de otros conceptos tales como luz, gas, administracion.

Si sos inquilino es importante que conozcas tus responsabilidades, tus derechos y tus obligaciones. Llega el momento de salir a buscar departamento y no solo se evalúan cantidad de ambientes ubicación, comodidades, vías de acceso. Es parte del presupuesto del inquilino contemplar el valor del inmueble, más los gastos correspondientes a expensas. Corresponde que todos los acuerdos que realices con el locador o propietario del departamento que elegiste para alquilar, queden plasmados por escrito en el contrato de alquiler, esto no solo va a otorgar transparencia a la relación contractual, sino que te va a ahorrar varios disgustos y unos cuantos pesos.

Pagar expensas bajo protesto

A la hora de pagar tus compromisos, pagar las expensas, por ejemplo, es primordial reconocer cuales son los gastos que te corresponden como inquilino y cuales debes hacerle conocer a tu locador. En caso de que el gasto se te impute y no te corresponda, podrás pagar bajo protesto y solicitar los reintegros correspondientes mediante una carta documento dirigida a tu locador y a la administración del consorcio de propietarios para que la conducta quede asentada. Tranquilo, siempre la gentileza y el diálogo es el primer paso para llegar a resoluciones más amigables, pero si debes recurrir a una herramienta legal para realizar un reclamo, no te preocupes por que no estas violando tu contrato de alquiler, en todo caso se resolverá con una mediación, se te devuelve tu dinero y todos felices. Pero si no estás experimentado con el tema, te cuento que las expensas son algo asi como un mal necesario, un gasto que corresponde a mantenimiento de espacios compartidos, reformas, arreglos y además el sueldo de los encargados de edificio, también entran dentro del concepto de expensas otros gastos fijos como por ejemplo el seguro contra incendio, o seguridad privada Ahora bien, te podes estar preguntando ¿por qué tengo que pagar yo estos conceptos si solo soy el inquilino? Podrías estar pensando que corresponde que lo pague el propietario. La respuesta es bastante clara y está escrita en la Ley 13512, que sin demasiado misterio establece que las expensas se pueden clasificar en dos tipos:comunes y extraordinarias.




Son expensas comunes, aquellos gastos de consorcio considerados fijos, estos se incluyen por escrito en el contrato de alquiler. Si está firmado en el contrato significa que estuviste de acuerdo en pagarlo mensualmente durante el tiempo que tenga vigencia el contrato celebrado. Ahora bien, vayamos a la cuestión más bien conceptual, a los fines de interpretar juntos lo que dice la Ley 13512: Las expensas en sí misma son un gasto que corresponde al dueño del departamento, y este asumió cumplir mensualmente con dicho gasto ante el Consorcio de Propietarios del edificio el día que compró ese departamento que vos hoy le alquilas. Sucede que al ofrecer en alquiler la propiedad, se acuerda que el inquilino va a usufructuar la misma durante un período de tiempo determinado, un mínimo de 2 años según lo estipulado por los contratos de alquiler regulares, por este motivo se deja establecido en el Contrato de Locación que durante el periodo que este tenga vigencia será el inquilino el que deba pagar las expensas comunes.

Expensas extraordinarias: quien las paga

En cuanto a los gastos adicionales que puedan surgir y que deba enfrentar el consorcio de propietarios respecto del Edificio son contemplados como expensas extraordinarias, son aquellas que superan el monto del precio acordado. Tal sería el caso de una reparación de cañerías, pintura general del edificio, gastos inusuales por pérdidas de agua entre otras. Las expensas extraordinarias, corresponden ser pagadas por el locador, o sea el propietario.

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Medios de pagos de expensas

En la relación entre el locatario y la Administración que representa al Consorcio de Propietarios del edificio se pueden acordar los medios de pagos de acuerdo a la voluntad de las partes. Lo importante es el cumplimiento del mismo, para no entrar en mora.

Las expensas se pueden pagar:

  • por internet, utilizando la red de pagos link o pagos mis cuentas.
  • Podes pagar además, usando tu homebanking. De esta forma estarás cumpliendo con el pago de las expensas online, es rápido, seguro y sencillo.
  • Con el resumen que te envian desde la administración, si tiene un código de barras, podrás pagar usando pago facil, o rapipago para pagar tus expensas

Si el locatario registra pagos de expensas atrasados, podrá ser intimado por la Administración que representa los intereses del Consorcio de Propietarios para su cumplimiento.

De persistir el incumplimiento, la intimación por pagos atrasados se hará llegar al Propietario o Locador quien estará en derecho de interrumpir el contrato de alquiler si lo considera una violación a lo pautado por las partes en el acto de celebración del mismo.

Para evitar, conflictos conviene tener en cuenta a la hora de calcular el presupuesto el valor del alquiler más las expensas y además incluir una proyección de futuros aumentos, para que te des una idea, el promedio de expensas que una familia tipo pagaba en un barrio de la ciudad de buenos aires como Almagro por ejemplo en el 2015 era de $ 700 a 900 hoy debe pagar de $ 966 a $1242 aproximadamente teniendo en cuenta el promedio de aumento según las últimas estadísticas.




Otra opción es buscar donde vivir sin expensas, hay propiedades que no cuentan con expensas, generalmente porque no tienen incluidos los gastos de mantenimiento administración y conservación general del edificio y espacios comunes.

En este tipo de propiedades que suelen ser más económicas, en cuanto al valor mensual regular, si ocurre una adversidad y se requieren gastos extraordinarios, se acordará entre las partes la mejor manera de afrontarlo. Se trata de acuerdos que tendrán que negociar las partes a la hora de celebrar el contrato. Por eso conviene abrir bien los ojos y pedir que quede todo por escrito, para garantizar transparencia.

Recordá que una de las cláusulas más habituales de los contratos de alquiler define que el inmueble deberá ser restituido en igualdad de condiciones respecto de cómo se recibe, con lo cual teniendo en cuenta el propio desgaste de los años y el buen uso de la propiedad se pueden ocasionar daños en el mismo. Si el inquilino no establece correctamente que le corresponde y que no en cuanto a reparaciones, puede ocurrir que tenga que afrontar gastos por mantenimiento que no estaban previstos. En estos casos es ideal convenir la división de los gastos entre las partes de manera equitativa cuando el daño es por buen uso y no por destrozos.

Nota: Corresponde a los Inquilinos pagar Servicios y Expensas.

Servicios porque representan consumos y Expensas porque fue acordado por las partes siempre que sean comunes y está representado por escrito en el contrato de locación, el contrato obliga!

Atención con los Impuestos: en muchos casos los propietarios obligan al inquilino a cumplir con este aspecto. En tal sentido podes rechazar dicho cargo.

El impuesto corresponde por ley al propietario por que refiere a la capacidad contributiva de este.

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4 comentarios sobre “Guia para no pagar expensas en Buenos Aires

  • el octubre 5, 2016 a las 11:37 am
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    El artículo publicado es viejo. ¿Por qué? Porque la Ley 13.512 está derogada por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) que entró a regir desde el 1°/8/2015.

     
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    • el octubre 14, 2016 a las 8:15 pm
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      Gracias por tu aporte! Lo vamos a actualizar… saludos!

       
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  • el abril 21, 2017 a las 7:42 pm
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    Hola, yo soy inquilina y pago todos los meses las expensas, el tema es que el dueño no quiere hacerse cargo de los arreglos del edificio, entonces me las hace pagar a mi, el tema surge porque desde hace un tiempo, la liquidacion de expensas ya no viene separada por “ordinaria”y “extraordinaria” entonces es la palabra de el contra la mia. que puedo hacer? no tengo forma de que el pague aunquesea una columna de la liquidacion…….y cuando me vengan 5 mil pesos de expensas las tengo que pagar todas yo tambien? no puede ser….ayuda!!

     
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  • el junio 1, 2017 a las 5:07 pm
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    Que sucede cuando las expensas triplican el monto inicial de la firma de contrato por un problema de consorcio y administracion, es un edificio recientemente nuevo.

     
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